La surroga del mutuo è tornata al centro dell’attenzione: con i tassi in discesa rispetto ai picchi del biennio scorso, chi ha stipulato un mutuo ai livelli più alti si chiede se sia il momento di trasferirlo altrove. La risposta dipende da tre numeri, e da nessuna emozione. Vediamoli.
Cos’è la surroga (e perché è gratuita)
La surroga — o portabilità — consente di trasferire il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni migliori, mantenendo l’ipoteca originaria. Per legge è gratuita: niente penali, niente costi notarili a carico del cliente, niente nuova istruttoria a pagamento. La vecchia banca non può opporsi né rallentare l’operazione oltre i 30 giorni.
I tre numeri che decidono
- Differenza di tasso: come regola pratica, la surroga inizia a valere la pena quando il nuovo tasso è più basso di almeno 0,5 punti percentuali rispetto all’attuale;
- Capitale residuo: più è alto, più il risparmio è concreto — sotto i 50.000 euro il beneficio si assottiglia;
- Durata residua: il grosso degli interessi si paga nei primi anni; con meno di 5-7 anni alla fine, il gioco raramente vale la candela.
Un esempio concreto: mutuo residuo di 150.000 euro a 20 anni al 4,2%; passando al 3,4% la rata scende di circa 60-65 euro al mese, per un risparmio complessivo superiore ai 15.000 euro di interessi. Stesso mutuo con 60.000 euro residui e 6 anni di durata: il risparmio si riduce a poche centinaia di euro.
Fisso, variabile o misto: cosa scegliere in surroga
La surroga è anche l’occasione per cambiare tipo di tasso. Chi ha un variabile stipulato ai minimi e ha visto la rata salire può bloccare un fisso; chi ha un fisso caro può valutare il variabile solo se ha margine nel bilancio familiare per assorbire eventuali risalite. La scelta giusta dipende dalla stabilità del reddito, non dalle previsioni sui tassi — che nessuno, banche comprese, azzecca con regolarità.
Gli errori da evitare
- Guardare solo la rata e non il TAEG, che include polizze e spese accessorie;
- Accettare polizze facoltative presentate come obbligatorie (solo l’incendio-scoppio è richiesta per legge);
- Fermarsi alla prima offerta: i comparatori e le proposte di 3-4 istituti sono il minimo sindacale;
- Dimenticare che la surroga è ripetibile: non esiste un limite al numero di trasferimenti.
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